La poussiéreuse loi sur le bail à ferme ne portait plus de fruits : peu de baux étaient encore signés, l’amoncellement des jurisprudences diverses occasionnait des flous d’interprétation, cause de nombreux désaccord entre propriétaires locataires. Alors que le bail à ferme devait en principe sceller un accord entre les parties, il était devenu source de désaccord. La régionalisation des compétences du bail à ferme a été l’occasion de lancer une réflexion sur sa réforme c’est ce qu’a fait Nature & Progrès à travers le projet « Echangeons sur notre agriculture ».

En 2016, le projet a rassemblé producteurs et consommateurs sur le thème de l’accès à la terre. A l’occasion d’un colloque, différents intervenants (notaire, propriétaires, agriculteurs, société de gestion agricole, Terre-en-Vue, région wallonne) ont expliqué la situation actuelle et donné leur avis sur les évolutions nécessaires en vue de faciliter l’accès à la terre des producteurs. Des rencontres ont suivi, dans toute la Wallonie, pour parler de pistes de solutions possibles, notamment de possibilités d’évolution du bail à ferme. Le fruit des discussions a été compilé dans un dossier.

Depuis, la loi sur le bail à ferme a été révisée en Wallonie. Entre 2016 et 2018, de nombreuses réunions ont réuni différents interlocuteurs afin de tenter d’élaborer ensemble une nouvelle version de cette loi déterminante pour l’accès à la terre des producteurs. Les travaux ont débouché sur l’adoption de deux décrets le 2 mai 2019 ainsi que sur 4 arrêtés d’exécution, adoptés par le Gouvernement wallon le 20 juin 2019. L’ensemble des textes (à part les dispositions fiscales) entrer en vigueur le 1^er janvier 2020. Qu’en est-il de cette nouvelle législation par rapport aux propositions qui ont été faites dans le cadre du projet ?

1. Bail écrit

Etant donné la possibilité, selon l’ancienne loi sur le bail à ferme, de passer des baux oraux, il existait un flou considérable sur le contrat, que ce soit sur l’identité des parties ou sur la durée du bail (et notamment sa date initiale). Comme les conclusions des rencontres le suggéraient, la nouvelle législation prévoit l’obligation d’un bail écrit précisant l’identité des parties contractantes, la date de prise cours du bail, les données cadastrales des parcelles, le revenu cadastral des parcelles et la région agricole (pour le calcul du fermage). Toute modification doit être consignée dans le bail écrit.

2. Etat des lieux

Les rencontres entre producteurs et consommateurs ont mis en avant la nécessité de réaliser un état des lieux de la parcelle faisant l’objet du bail de manière à protéger tant le propriétaire du locataire en cas de désaccord sur l’état du bien en cours de location ou à la fin du bail. La nouvelle réglementation rend cet état des lieux obligatoire. Il doit être annexé au contrat de bail. Le contenu de l’état des lieux est précisé par un arrêté du Gouvernement wallon. On y retrouve la description des éléments naturels (arbres, fossés, cours d’eau…), des éléments artificiels (clôtures, abris, prises d’eau…), des bâtiments, la mention du couvert végétal présent au moment du début du bail et le résultat d’une analyse de sol de base (pH, teneurs en carbone, phosphore et potassium).

3. Bail et pension

En vue d’éviter l’occupation de terres non utilisées directement par le preneur, les sous-locations et/ou de permettre à des jeunes de disposer des terres pour créer leur activité agricole, la question de limiter le bail à l’âge légal de la pension avait été posée lors des rencontres. La nouvelle législation a pris une position sur ce sujet. Un propriétaire peut mettre fin au bail dans le cas où l’agriculteur remplit l’ensemble des conditions suivantes : 1) il a atteint l’âge légal de la pension, 2) il touche une pension de retraite ou de survie et 3) il ne peut indiquer aucun repreneur pour son exploitation.

Notons que dans la nouvelle loi sur le bail à ferme, les repreneurs sont uniquement définis dans le cadre familial !

4. Durée du bail

La principale raison pour laquelle les propriétaires se sont détournés du bail à ferme est la perpétuité dans les faits de ce dernier, en raison des possibilités de transmission et de la quasi-absence de possibilité de rompre le bail en cours. Les rencontres entre producteurs et consommateurs ont mis en avant l’importance de limiter les baux à une durée déterminée et de réduire les possibilités de transmission des baux. Selon les propositions, des baux de courtes durées doivent être possibles mais limités et peu avantageux financièrement, tandis que les baux de longue durée devraient être encouragés par des incitants financiers (augmentation du fermage, avantages fiscaux…). La transmission au repreneur de la ferme (dans ou hors cadre familial) devrait également faire l’objet d’incitants sans être obligatoire.

La nouvelle législation prévoit de limiter les baux classiques à une durée maximale de 4 périodes de 9 ans, soit 36 ans, ce qui est déjà une période assez longue. Au terme, le bail peut être prolongé selon différentes modalités (d’année en année ou en bail de fin de carrière). Un bail de longue durée est conclu pour un minimum de 27 ans. Au terme du bail, un congé est donné au locataire, ou le bail est prolongé pour une durée de 9 ans. Le bail peut ensuite être prolongé tacitement d’année en année. Le bail de carrière n’a pas été modifié par la nouvelle législation. Il prévoit une location de minimum 27 ans, expirant lorsque le locataire atteint l’âge légal de la pension. Ce bail peut aussi être prolongé d’année en année de manière tacite. Deux nouveaux baux sont prévus par la loi : le bail de fin de carrière et le bail de courte durée. Le bail de fin de carrière prolonge un autre type de bail aux mêmes conditions, jusqu’à l’âge légal de la pension. Des prolongations tacites annuelles sont possibles. Enfin, le bail de courte durée est un nouveau type de contrat d’une durée inférieure ou égale à 5 ans, qui peut être établi dans certaines conditions (attente de sortie d’indivision, de la reprise de la ferme, incapacité ou maladie grave du propriétaire, etc.). Ils sont renouvelables une seule fois pour un maximum de 5 ans au total. Le bail de courte durée passe en bail classique si le bien est laissé au locataire.

5. Congé pour vente

Etant donné la moins-value sur la vente d’une terre engagée dans un bail à ferme, la nouvelle législation prévoit, sous certaines conditions strictes, une possibilité pour le propriétaire de récupérer une terre libre de bail pour la vente.

6. Transmission du bail (cession), sous-location, échanges

Rappel : cession simple et cession privilégiée

Cession simple : le locataire cède la location de la terre à un autre exploitant mais reste responsable envers le bailleur et le bail se poursuit dans les mêmes conditions. Nécessite une autorisation écrite du bailleur et une notification de la cession.

Cession privilégiée : le locataire cède la location de la terre à un repreneur dans le cadre familial. Ne nécessite pas d’autorisation du bailleur mais bien une notification de la cession (prévenir le bailleur). Le bail reprend de zéro pour une période de neuf ans renouvelable (bail classique – 36 ans). Les cessions privilégiées ne sont possibles que pour les baux classiques.

La nouvelle loi renforce l’obligation de demander l’autorisation du bailleur pour un cession simple (auparavant, absence de sanction si ce n’était pas fait !) et de notifier les cessions simples et privilégiée au bailleur. Elle autorise toujours les cessions (et donc la quasi-perpétuité du bail dans le cas des cessions privilégiées !) en mettant en avant l’importance d’assurer au repreneur de la ferme un outil de travail viable (maintien de la location des terres). Elle pose néanmoins des conditions sur le repreneur : il doit pouvoir justifier son intention de reprendre la ferme en disposant d’un diplôme ou d’une expérience suffisante.

Le maintien de la cession privilégiée pourrait continuer à détourner des propriétaires du bail à ferme étant donné les risques de cessions privilégiées successives menant à un contrat à quasi-perpétuité.

La sous-location est possible mais nécessite l’autorisation écrite du bailleur ainsi que la notification de la sous-location par le preneur.

Les échanges de terres sont possibles mais nécessitent une notification du preneur au bailleur qui peut s’y opposer pour des raisons précises évaluées par un juge de paix.

7. Superficies maximales et minimales de rentabilité

Ces deux seuils permettent :

• D’empêcher le congé pour exploitation personnelle dans le cas où la perte des surfaces met en danger la viabilité de l’activité du locataire
• D’empêcher le congé pour exploitation personnelle dans le cas où le propriétaire dispose déjà de suffisamment de terres pour la rentabilité de sa ferme
• D’exclure des mises en location de terres publiques à des personnes disposant de suffisamment de terres pour la rentabilité de leur activité
• De favoriser les producteurs disposant de trop peu de terres lors de la mise à disposition de terres publiques.

8. Liberté de culture et clauses environnementales

La loi de 1969 ne prévoyait pas de clauses environnementales. La réforme de la loi en 1988 prévoyait la possibilité d’inscrire dans le bail la préservation des haies, arbres et chemins, mais ne prévoyait aucune sanction en cas de non-respect des clauses. La réforme actuelle du bail prévoit de renforcer ces dernières clauses grâce à l’état des lieux, et prévoit l’établissement deux types de clauses visant à lutter contre l’érosion des sols. Les sanctions sont renforcées.

Les pouvoirs publics, certaines associations environnementales, certaines coopératives agricoles et sociétés de droit public chargées de la gestion de l’eau peuvent insérer des clauses environnementales spécifiques dans les baux.

Le tableau ci-dessous reprend les types de clauses accessibles aux différents bailleurs.

Si la réforme de la loi sur le bail à ferme a permis quelques progrès concernant l’établissement de clauses environnementales, Nature & Progrès regrette que la majorité des propriétaires (privés) n’aient pas  de possibilités d’en insérer (en dehors de l’état lieux), de commun accord, avec le locataire. Sur ce point, le bail à ferme a manqué une possibilité d’évolution importante car ces clauses environnementales auraient permis de répondre aux attentes de nombreux propriétaires, évitant aujourd’hui le bail par manque d’assurance sur la manière dont leur bien sera géré. En effet, si le bail est conclu avec un agriculteur bio, rien n’empêche que via un échange de terres, la terre soit utilisée en agriculture conventionnelle et donc pulvérisée ! Il y a donc un risque que très peu de terres soient libérées pour l’agriculture familiale par rapport au potentiel que représentait une extension des possibilités de bail environnemental à l’ensemble des propriétaires.

Notons que pour les bailleurs publics, les limitations de phytos, de fertilisants ou d’antiparasitaires ne peuvent être appliquées qu’en zones spéciales (prairies de haute valeur biologique, zone de protection qui ne sont pour la plupart pas concernées par les phytos, fertilisants,…). Une commune souhaitant privilégier la production biologique sur son territoire n’a donc pas la possibilité d’insérer des clauses dans le bail sur des terres agricoles n’appartenant pas à ces zones spécifiques.

Une commune qui voudrait affecter des terrains situés en zone d’habitat pour des prairies, afin d’éviter les problèmes de voisinage suite aux pulvérisations ne pourra le faire !

9. Fermage

Les modalités de fixation des fermages (montant maximal de location des terres agricoles dans le cadre du bail à ferme) ont été modifiées afin de prendre en compte le bailleur, le preneur (via l’indice des prix à la consommation et le revenu du travail agricole à l’hectare) et la terre (via le revenu cadastral).

Des majorations sont toujours possibles en fonction du type de bail conclu.

10. Incitants

Des incitants fiscaux ont été mis en place pour favoriser des baux de longue durée et baux de carrière. Il s’agit de réductions des droits de succession et de droits de donation.

En conclusion

La réforme du bail à ferme a permis :

• Plus de clarté sur le contrat de bail (bail écrit, notifications en cas d’échanges, de cession…).
• Plus de clarté sur l’état des lieux en début et en fin de bail.
• Plus de souplesse au niveau de la durée du bail.
• Davantage de possibilités de mettre fin à des baux pour des locataires cessant leur activité agricole, libérant les terres pour les agriculteurs actifs.

Cependant, elle reste limitante à plusieurs égards :

• La quasi-perpétuité du bail, maintenue par les possibilités de cession privilégiée dans le cadre familial.
• La quasi-impossibilité pour les bailleurs privés de mettre dans le bail des clauses environnementales conclues de commun accord avec le locataire.
• Les très faibles possibilités offertes pour les bailleurs publics d’insérer des clauses environnementales dans le bail, malgré une ouverture dans ce sens.
• La reprise d’une ferme n’est encore considérée que dans le cadre familial. Etant donné le faible taux de reprise des fermes (16 % des producteurs de plus de 50 ans déclarent avoir un successeur présumé selon les statistiques agricoles), et pour favoriser la transmission des fermes, il serait important de s’intéresser aux reprises de fermes hors cadre familial et de les soutenir. Un grand nombre de fermes cessant leurs activités voient leurs terres reprises par les exploitants voisins tandis le bâtiment est voué à l’abandon.

Source : Réforme des législations relatives au bail à ferme. SPW Agriculture, Ressources naturelles et Environnement, Département du Développement, de la Ruralité, des Cours d’eau et du Bien-être animal, Direction de l’Aménagement foncier rural, Jambes, juillet 2019, 36p.