La loi sur le bail à ferme encadre la mise à location de terres agricoles d’un propriétaire pour un agriculteur.

Cette loi, très technique, a été présentée par le Notaire Charles Wauters à l’occasion de notre journée d’information du 7 mars.

Voici son intervention, et en bleu, des ajouts issus de textes de loi et de différentes sources.

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Monsieur Wauters nous parle du bail à ferme, sur base de la loi en vigueur mais aussi selon son expérience professionnelle dans le domaine.

D’où vient le bail à ferme ? Historique

Le bail à ferme est né, comme toute notre législation civile en Belgique, en 1804 avec le Code civil qui réglait toutes les relations entre les citoyens. On parlait du bail en général sans spécifier le bail à ferme.

Il a été modifié à plusieurs reprises, principalement dans le but de favoriser le preneur (agriculteur) :

• 1929 : première appellation « bail à ferme ». Le bail a pour but de protéger l’agriculteur en assurant une certaine durée d’exploitation. Une durée minimale de 9 ans est établie.
• 1951 : renforcement de la durée avec une prolongation automatique de 9 ans après la première période de 9 ans.
• 1955 : restreint la liberté du propriétaire de reprendre ses terres. Il faut motiver la reprise des terres. Définit le renom pour cause d’exploitation personnelle.
• 1963 : met en place la possibilité de préemption de l’agriculteur lors de la vente de la terre louée. L’achat se fait en priorité par l’agriculteur, aux mêmes conditions que la vente convenue avec le potentiel acheteur extérieur.
• 1969 : la pression sur les terres est encore importante, le législateur décide de coordonner la loi et précise une série de points.
• 1975 : met en place la cession du droit de préemption : le fermier peut s’adresser à un investisseur qui achète la terre pour lui. Obligation pour l’investisseur de laisser le bail pour minimum 9 ans à ce fermier.
• 1988 : mise en place de baux de longue durée (minimum 18 ans), dont le bail de carrière (qui court jusqu’aux 65 ans du fermier). Ces types de baux permettent à la fois la sécurité de l’exploitant agricole (durée d’exploitation) et permet au propriétaire de voir la fin de son bail après la période convenue). Les avantages des baux de longue durée sont à la fois fiscaux (pas de taxes sur le revenu, le propriétaire ne paie plus que le précompte immobilier) et financiers (majoration des fermages de 36 à 50 % selon la durée du bail).

Le bail à ferme est de nouveau d’actualité. En 2014, dans le cadre de la réforme institutionnelle belge, les compétences liées au bail à ferme ont été régionalisées. De plus, cette année a vu la mise en place du Code wallon de l’Agriculture. Ces récentes années ont vu grandir l’intérêt de la société civile pour les enjeux sur l’accès à la terre et la mise en avant du rôle de l’agriculteur dans la société.

 

Consulter la loi dans sa forme actuelle (version consolidée de la loi de 1969 mise à jour en 2013)

Quand est-on dans un bail à ferme ?

Lors de la mise à jouissance d’une terre agricole par un propriétaire à un agriculteur (définition : exploitant agricole produisant pour la vente). Pas valable dans le cas de la sylviculture.

Plusieurs possibilités sont hors de la loi sur le bail à ferme : les vergers haute-tige, l’exploitation hors-sol (engraissement industriel…), les contrats de culture (durée de moins d’un an et uniquement entre exploitants agricoles !), location accessoire à un contrat de travail (rare), lors du partage des investissements entre propriétaire et preneur (au moins la moitié du matériel d’exploitation, le propriétaire supporte aussi la partie substantielle des pertes agricoles au minimum au pro-rata de l’exploitation) (rare) ou lors de la création d’une société agricole entre propriétaire et locataire pour minimum 27 ans, mais cette possibilité n’est pas utilisée car la loi présente des déficience sur ce point.

Preuve du bail

Le bail peut être, et devrait être écrit, mais le législateur a donné la possibilité de conclure des baux verbaux. Il y a présomption de bail à ferme dès que le propriétaire donne jouissance d’une terre à un fermier et qu’il y a paiement. Il arrive souvent que des propriétaires ne soient pas au courant qu’ils sont dans un bail, et s’en rendent compte lors de la vente des terres. Il faudrait imposer un bail écrit pour éviter les conflits. Depuis 1988, le fermier a la possibilité de notifier par lettre recommandée au propriétaire le démarrage du bail à ferme. Le propriétaire a 6 mois pour contester.

 

Extrait de la loi sur le bail à ferme, Art. 3.

« Le bail doit être constaté par écrit. (…) A défaut de pareil écrit, celui qui exploite un bien rural pourra fournir la preuve de l’existence du bail et de ses conditions par toutes voies de droit, témoins et présomptions compris ».

La jurisprudence précise qu’il n’y a pas de bail tant qu’aucun paiement n’est demandé ou lorsque le prix exigé couvre tout au plus le précompte immobilier.

Exploitation de la terre

Le fermier doit gérer la terre en bon père de famille. Il est tenu de préserver le bon état du lieu. Néanmoins, de nombreux cas de détériorations du bien ont été reportés. Un état des lieux des terres lors de l’entrée en jouissance serait nécessaire afin de pouvoir faire preuve de la dégradation du bien.

L’agriculteur jouit de la liberté de culture absolue : le propriétaire ne peut intervenir sur le type de cultures ou sur le mode de culture. Le bail à ferme ne permet pas de clauses environnementales, mais permet, depuis 1988, certaines exceptions comme la préservation des haies, arbres, chemins… Des clauses doivent alors être ajoutées dans le bail écrit. Ce genre de critères sera sans doute élargi avec les préoccupations environnementales actuelles (développement de l’agriculture biologique…).

Le bail permet les échanges de cultures avec d’autres agriculteurs, ce qui signifie que celui qui gère la terre n’est pas forcément celui qui a signé le bail. Le propriétaire ne peut s’opposer à ces échanges.

Durée du bail

Depuis 1929, la durée d’un bail à ferme est de minimum 9 ans, puis se prolonge automatiquement pour 9 ans et continue à durée indéterminée (après ces 18 ans). On ne peut prévoir une durée moindre, même si les deux parties sont d’accord, car la loi est impérative (on ne peut y déroger). Si le propriétaire veut reprendre la terre pour exploitation personnelle, il doit respecter un préavis de 3 ans et motiver le congé pour exploitation personnelle (Art.9 du bail à ferme, voir plus bas).

Extrait de la loi sur le bail à ferme, Art. 4.

« La durée d’un bail à ferme est fixée par les parties; elle ne peut être inférieure à neuf ans. Si une durée inférieure a été stipulée, elle est de plein droit portée à neuf ans. A défaut de congé valable, le bail est prolongé de plein droit à son expiration, par périodes successives de neuf ans, même si la durée de la première occupation a excédé neuf ans ».

 

En 1988, des baux de longue durée (27 ans ou plus) et des baux de carrière (jusqu’à la pension – 65 ans – du fermier) ont été mis en place. Les baux de longue durée et de carrière nécessitent un acte notarial. La sous-location ou la cession de bail sont possibles sans que la période fixe ne puisse toutefois être dépassée. Pas de cession privilégiée (recommencer une nouvelle période de 9 ans).

Les articles 6 – 16 de la loi sur le bail à ferme précisent les modalités permettant de mettre fin au bail.

 

Cas particulier : le congé pour exploitation personnelle

Il est défini dans l’article 9 de la loi sur le bail à ferme.

• L’exploitation par le propriétaire doit être effective et continue pendant minimum 9 ans (l’exploitant assume sans intermédiaire la direction journalière de l’entreprise et possède les capacités physiques et techniques à cet effet).
• Le bailleur a moins de 65 ans ou moins de 60 ans (si pas exploitant agricole pendant minimum 3 ans).
• Le bailleur n’a pas cessé son exploitation et donnée en bail
• Le bailleur ne peut être titulaire d’un usufruit sur le terrain
• L’exploitant doit répondre à l’une des conditions suivantes (Art.9) : être titulaire d’un diplôme en agronomie ou être (ou avoir été) exploitant agricole pendant au moins un an au cours des 5 dernières années ou avoir participé effectivement à une exploitation agricole pendant au moins un an.

Ne constitue pas une exploitation personnelle (Art. 10) : sylviculture, sapins de Noël (sauf exceptions), vente d’herbes ou de récoltes sur pied sans que l’exploitant se charge des travaux ordinaires de culture et d’entretien, prise en pension du bétail.

 

Note : Activité agricole à titre principal ou complémentaire ?

Pour être agriculteur à titre principal, il faut passer l’essentiel de son temps de travail et tirer l’essentiel de ses revenus de son activité agricole. C’est difficile à prouver. Depuis 1988, lorsque le propriétaire souhaite reprendre sa terre pour exploitation personnelle, il doit être agriculteur à titre principal uniquement. Beaucoup de décisions de jurisprudence !

Cession du bail (transmission)

Le fermier peut céder son bail à ses descendants (enfants ou enfants adoptifs, enfants du conjoint, conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs), sans autorisation du bailleur. Le fermier doit prévenir, mais l’accord du propriétaire n’est pas nécessaire. Le bail continue (pas de renouvellement), et le cédant reste solidaire des obligations du bail. Le preneur peut aussi faire en sorte que son successeur bénéficie d’un renouvellement du bail en première occupation de 9 ans (cession privilégiée). Il doit alors notifier, dans les 3 mois de la cession, au bailleur la cession du bail. Dans ce cas, le bail court pour une nouvelle période de 9 ans. Dans les 3 mois, un recours est possible mais les motifs d’opposition sont très réduits (Art. 36).

Les plus gros problèmes sont rencontrés dans la famille ! En 1988, pour éviter de diviser les exploitations, on donne la possibilité au descendant qui continue la ferme de reprendre toute l’exploitation dans sa part d’héritage afin d’assurer sa pérennité.

Cession de baux pour les sociétés. Depuis 25-30 ans, beaucoup d’agriculteurs sont passés en société d’exploitation pour des raisons fiscales (moins taxé et meilleure organisation du travail en famille). On ne peut pas céder son droit au bail à une société (sa, sprl…) sans l’accord du propriétaire sauf dans le cas des « sociétés agricoles », définies par la loi de 1979, spécifiques au monde des agriculteurs. La loi dit que celui qui exploite en société agricole est sensé exploiter à titre personnel, donc le bail est conclu au nom du fermier et non au nom de la société. La cession se fait alors de manière traditionnelle.

Sous-locations

Sans l’accord du propriétaire, elles ne sont pas autorisées, sauf pour les descendants du preneur, etc. (Art.30 et suivants). Néanmoins, dans la pratique, de nombreuses sous-locations ont lieu, notamment par des agriculteurs retraités qui gardent les terres à bail et les sous-louent à d’autres agriculteurs moyennant un tarif de location important.

Fermage (loyer)

Le montant de la location ne peut dépasser un certain montant déterminé. L’établissement des fermages (loyers) fait l’objet d’une loi spécifique qu’il faut respecter obligatoirement. Loi du 4 novembre 1969 limitant les fermages. 

La formule est la suivante : Fermage = revenu cadastral (non indexé) x coefficient de fermage (provincial, dépendant aussi de la région agricole). Régions agricoles : visualiser la carte.

Les coefficients de fermage sont déterminés tous les 3 ans, par région, au sein de Commissions réunissant agriculteurs et propriétaires. Les fermages ont évolué après avoir été bloqués depuis longtemps.

Le coefficient est déterminé en fonction de l’évolution de la rentabilité du bien loué (rendement d’une exploitation normale des terres fonction de la qualité des terres, du cours des produits et des charges afférentes à l’exploitation). Actuellement, difficile d’avoir des accords : au 10  janvier 2015, pas encore d’accord conclu pour les provinces de Namur et du Brabant Wallon pour les fermages de la période 2014-2016, après 4 tours de négociations et plus d‘un an de retard.

Composition des Commissions de fermage

Coefficients de fermage en Région wallonne pour la période 2014-2016 (provisoire)

 

Une majoration des fermages est possible en cas de périodes plus longues de bail (acte authentique obligatoire).

• 1^ère période de 18 ans : +36% pour les terres et +18% pour le bâti
• 1^ère période de 21 ans : +42 % pour les terres et +21 % pour le bâti
• 1^ère période de 24 ans : +48% pour les terres et +24% pour le bâti
• 1^ère période de 25 ans ou + (ou bail de carrière) : +50% pour les terres et +25% pour le bâti

Nature du fermage : en espèces ou en produits agricoles (pour moins de 40 % de la valeur du fermage) (Art. 19).

Droit de préemption

En cas de vente de la terre louée, le fermier locataire peut acheter en priorité, sauf en cas de vente entre parents et enfants, ou en cas de cession entre co-propriétaires (exemple : entre 5 héritiers d’un bien…). Dans ces derniers cas, la vente ne change pas le lien entre propriétaire et preneur (le bail en cours).

Après la signature d’un compromis de vente entre le propriétaire et un acheteur potentiel, le notaire envoie au locataire le contenu de la convention de vente par recommandé (sauf le nom de l’acheteur !). Le fermier doit dire si oui, ou non, il exerce son droit de préemption en achetant dans les mêmes conditions. Si le fermier préempte, le propriétaire n’a pas d’alternative. Le fermier a l’obligation d’exploiter la terre 5 ans minimum, pas de revente possible avant la fin des 5 ans sauf si l’acquéreur garantit dans l’acte de vente une durée de bail effective de 9 ans au vendeur-preneur qui avait préempté (Art.54). Le fermier peut aussi céder son droit de préemption à un « financier », dans ce cas également, le propriétaire n’a rien à dire. Toutefois, le bail est automatiquement renouvelé au profit du preneur à dater su jour anniversaire d’entrée en jouissance du preneur suivant la date d’acquisition par le tiers bénéficiaire de la cession de préemption (Art. 48bis).

En cas de vente publique, le Notaire notifie au preneur les lieu, date et heure de la vente, au moins quinze jours à l’avance. Lors de la vente, le Notaire ne peut adjuger le bien de manière définitive, sans interroger le preneur quant à l’exercice de son droit de préemption ou pas. Ce dernier, s’il est présent, peut demander un délai de réflexion de 10 jours pour donner sa réponse. A défaut de réponse, la vente est conclue au candidat-acquéreur (Art.48).

Baux à ferme pour les terres du domaine public

L’Etat, les provinces, les communes et établissements publics procèdent à la location de leurs biens ruraux par voie de soumission (séance publique), les clauses et conditions sont soumises aux avis, autorisations et approbations prévus par les lois administratives. Le fermage ne peut dépasser de 10 % de fermage normal. Un cahier des charges détermine les critères qui détermineront le choix du locataire (Art. 18). Un article sera prochainement publié sur ce sujet.

Conclusions

Nous sommes actuellement dans un tournant, une opportunité exceptionnelle pour revoir la loi en prenant en compte les intérêts des 2 parties.

Mr Wauters croit en l’avenir de l’agriculture familiale et garde l’espoir du maintien d’une agriculture nourricière remplissant un rôle social important. Pour ce faire cependant, il est indispensable que la loi sur le bail à ferme soit revue, pour permettre aux propriétaires de concéder des baux à ferme de manière nettement moins coercitive qu’à ce jour, que les agriculteurs recherchent certaines « niches » que le marché leur offre, c’est-à-dire produire en fonction du marché, en fonction de la demande, et enfin, que la qualité des produits soit vraiment excellente ; à ce niveau, il faut vraiment être intransigeant.

Faut-il courir vers la propriété des terres ? Non, il vaut mieux qu’un investisseur la loue à un fermier ! Et ils sont là, et prêts à le faire. Il faut assouplir le bail à ferme pour leur en donner l’occasion. Mr Wauters souhaite des débats avec passion et un esprit positif et constructif.

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