Le bail à ferme vu par les propriétaires – Xavier de Munck (NTF)

Xavier de Munck

Secrétaire général de NTF (Nature, Terres et Forêts)

Voir la présentation PowerPoint présentée à la journée du 7/3

Xavier de Munck

Présentation de NTF

Association de propriétaires de biens ruraux en Wallonie, de forêts et de biens agricoles.

Ses domaines d’action sont :

  • Forêt
    • Code forestier et règlementations annexes
    • Natura 2000
    • OEWB
    • Etc.
  •  Terres agricoles
    • Bail à ferme
    • Commissions de fermage
    • Natura 2000
    • Décret sol
    • Etc.
  •  Domaine rural
    • Règlementations d’aménagement du territoire
    • Eolien
    • Voirie communale
    • Biomasse forestière et agricole
    • Etc

Qui sont les propriétaires ?

L’on peut compter, parmi les propriétaires :

  • les agriculteurs (+ de 35 % de la SAU)
  • les successeurs des agriculteurs (héritages)

Xavier de Munck estime qu’ensemble, les agriculteurs et leurs descendants possèdent plus de la moitié des terres agricoles.

  • les descendants des propriétaires historiques (grandes familles…)
  • les industriels et leurs successeurs (Boel)
  • les pouvoir publics
  • les CPAS
  • les fabriques d’église

On entend souvent dans la grande presse que les propriétaires sont des pouvoirs capitalistes extérieurs au secteur agricole ? Ces rumeurs sont fausses.

Combien y en a-t-il ?

Impossible à dire ! On peut tenter une analogie par rapport aux terres forestières, qui ont connu un morcellement intergénérationnel et une restructuration identiques. Par extrapolation, on peut estimer que les terres agricoles appartiennent à 200.000 à 300.000 foyers. Cela peut paraître beaucoup, mais il arrive souvent que certains agriculteurs sur 80 ha ont plus de 80 propriétaires ! C’est la face cachée du problème, un vrai puzzle.

Enjeux

La surface agricole utile (SAU) est limitée, en diminution car victime d’autres affectations territoriales.

Environ 35 % des terres sont en faire-valoir direct (propriété) et 65 % en faire-valoir indirect (location). La proportion de faire-valoir direct augmente légèrement car peu de jeunes s’installent. Une vague de succession doit se faire. Les grandes fermes ont tendance à s’agrandir par l’achat de terrains. Il faut trouver un cadre de succession, dans une politique de préservation de l’agriculture familiale. Ce chiffre va alors diminuer.

Parmi les capitaux nécessaires au fonctionnement de la ferme, il y a des capitaux internes investis en matériel, en bétail, en foncier, et une autre partie de capital extérieur, notamment le foncier qui est loué par un propriétaire. Les propriétaires apportent de ce fait 52 % du capital nécessaire au fonctionnement de l’activité agricole wallonne. Il faut donc bien mesurer l’ampleur du marché locatif et les conséquences que peuvent avoir un malaise sur ce marché locatif !

Faits

Le marché d’acquisition est très marginal : 1 % des terres agricoles changent de mains chaque année. Il y a donc une rareté de l’offre.

Sur l’ensemble des ventes, 95% des acquéreurs sont des agriculteurs. On parle souvent d’accaparement des terres par des sociétés étrangères à l’agriculture. Il est important de relativiser ce phénomène.

Le marché locatif est gelé dans la mesure où les agriculteurs sont « hyper-protégés ». Ils bloquent les terres à « quasi-perpétuité » et génèrent de ce fait une pénurie dans le marché de location. Cette pénurie est couplée avec une démobilisation des bailleurs, ce qui renforce encore la rareté de l’offre de terres en location.

Accès à l’outil de travail « terre »

Deux voies : l‘achat et la location

Achat : le marché est caractérisé par une offre rare et une demande forte, ce qui joue sur les prix.

Le prix : quelques paramètres

  • Rareté de l’offre de biens libres d’exploitation (blocage des terres)
  • Demande non agricole – on voit sur une photo satellite prise pendant la nuit la forte intensité lumineuse dans nos régions reflétant la pression démographique, inégale selon les régions.
  • Demande agricole : le prix dépend de la fertilité et de la région agricole.
  • La recherche d’économies d’échelle permet de diminuer les coûts (un même tracteur travaillant plus d’hectares sera mieux amorti).
  • Contraintes environnementales (si l’on veut agrandir le troupeau, il est nécessaire d’avoir plus de terres car il existe des contraintes de liaison au sol – plan de gestion durable de l’azote, qualité de l’eau).
  • Verdissement de la PAC : peut impliquer le chômage technique de quelques hectares ou une diminution de productivité à l’hectare qu’il faudra compenser. Remarque : il y a des aides mais elles n’ont pas de garantie de pérennité !
  • Gestion patrimoniale de l’exploitant : un bien libre d’occupation peut être valorisé à sa valeur optimale du marché.
  • Nouveaux acteurs : nécessité de diversification de patrimoine face à la crise financière, la terre comme valeur refuge. Les propriétaires qui ont acheté des terres les exploitent souvent eux-mêmes, et c’est vivement critiqué. Selon Xavier de Munck, il faut se poser la bonne question : pourquoi les propriétaires ne mettent-ils pas la terre à bail ? Ce qui permet de soulager l’agriculteur dans l’investissement foncier.

Conséquences : prix élevé, voie limitée à l’extension des exploitations solides avec l’agrandissement des grandes fermes et la concentration foncière, et un impact négatif sur l’installation des jeunes.

Il est néanmoins intéressant de comparer la croissance des prix des terres agricoles avec celle des autres biens immobiliers, notamment les maisons d’habitation : elle est moins forte ! Il faut relativiser le tollé que l’on fait sur l’augmentation des prix des terres agricoles : tout l’immobilier augmente, pas que les terres, et pas forcément plus !

 

Location : le marché est caractérisé par une rareté liée au blocage des terres en bail par les agriculteurs (perpétuité intergénérationnelle), et à la démobilisation des propriétaires qui, s’ils parvenaient, « par quelque accident heureux », à récupérer leur terre, ne la mettront plus en bail étant donné les contraintes qui y sont liées.

Quelques chiffres concernant l’aspect financier. Si l’on déduit le précompte immobilier et les impôts sur les montants des fermages touchés par les propriétaires, et que le reste est placé sur un carnet de dépôt, il faudra plus 60 ans pour que la somme cumulée permette de payer les droits de succession ! L’investissement dans la terre dans le cadre du bail à ferme n’est pas intéressant d’un point de vue financier. Les propriétaires cherchent donc à garder la terre dans la famille, libre d’occupation. Un bien sous bail à ferme perd 40 % de sa valeur de vente.

Le bail à ferme répond-il aux objectifs du Code wallon de l’agriculture ?

Le bail à ferme répond à la majorité des objectifs du Code wallon de l’agriculture :

  • assurer le revenu, la pérennité et la rentabilité des exploitations agricoles. Le montant des fermages actuels est faible et non indexé. La pérennité est assurée par des baux de durée suffisamment longue. Au niveau de la rentabilité, il est possible de louer meilleur marché que ce que coûterait un achat : le montant de la location représente à peine la moitié de la charge d’intérêts de l’achat, sans parler du remboursement du capital.
  • Installation des jeunes : le bail leur permet d’avoir accès à la terre avec un coût financier raisonnable.
  • Conserver la surface agricole affectée à la production agricole. Les propriétaires ont en général un lien affectif à la terre et n’ont pas la volonté d’écarter leur bien de la production agricole.
  • Baisse de la pression et de la spéculation foncière. La solution est dans une refonte de la loi sur le bail à ferme. Il ne faut pas forcément tout revoir ! Les principes généraux vont dans les intérêts des deux parties. Certains points amènent à des dérives amenant à des situations insupportables : quasi-perpétuité, exploitation après l’âge de la pension avec sous-location aux jeunes à des montants plus élevés (parfois 3 x le montant de la location), ce qui est révoltant à la fois pour les propriétaires et pour les jeunes qui n’ont pas la sécurité de la durée de l’engagement.

La banque foncière, une solution ?

Le Code wallon de l’agriculture prévoit la mise en place d’une banque foncière. Selon Xavier de Munck, ce n’est pas une mauvaise chose, mais ce n’est pas LA solution vu l’ampleur des capitaux dans le marché locatif. La banque foncière peut pallier à quelques effets négatifs dans certaines zones à forte spéculation.

Les SAFER, une solution ?

NTF est opposé à démarche inquisitrice complète comme les SAFER en France. Selon Xavier de Munck, les SAFER sont une source de dessous de table en France. Une affiliation à un syndicat, une carte politique permettent  à certaines de continuer leur extension… A condition d’éviter les dérives qui ont lieu actuellement en France, un outil de type SAFER pourrait fonctionner, mais la transposition dans une région à forte pression démographique et urbanistique comme la nôtre semble illusoire.

Conclusion générale

Le marché locatif est majeur en Wallonie. Il est nécessaire de rééquilibrer le contrat entre partenaires du bail à ferme afin de trouver une solution pérenne au problème d’accès à la terre.

Afin de remotiver les bailleurs à mettre leurs terres à bail, il faut envisager :

  • la fin de perpétuité avec une durée raisonnable permettant une sécurité de la ferme, mais en évitant les transmissions intergénérationnelles
  • un fermage plus rémunérateur, prenant en compte les charges du propriétaire (droits de succession)
  • un lien plus important entre le propriétaire et sa terre, en sachant qui la gère

 


 

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