Comment réformer le bail à ferme pour le rapprocher de ses objectifs initiaux ?

Article publié dans Valériane, la revue de Nature & Progrès Belgique, n°111 (janv-févr 2015)

Le consommateur wallon est toujours plus soucieux d’une alimentation locale et de qualité. Mais ceci n’est possible qu’à l’aide d’exploitations gérées en autonomie par des fermiers s’orientant vers une production de qualité. Hélas, celui qui travaille sur le champ est rarement le propriétaire du sol : 70% de la surface agricole wallonne sont, en effet, des terres mises à bail, celui-ci devant permettre un accès aisé à la terre pour ceux qui souhaitent la cultiver eux-mêmes et comme ils le souhaitent. Ce qui est souvent loin d’être la cas…

Par Marc Fichers et Dominique Parizel

Le bail à ferme est donc au centre de toutes les critiques. Cette réalité juridique majeure a des racines historiques profondes : jadis, les fermiers avaient peu de garanties de pouvoir conserver dans le long terme une terre qu’ils cultivaient. Ils obtenaient, le plus souvent, des baux de neuf ans, difficilement reconductibles. Passés ces neuf ans, ils pouvaient se trouver dans l’obligation de recharger la charrette pour s’en aller chercher ailleurs une nouvelle ferme à cultiver. De telles conditions ne mettaient évidemment pas les agriculteurs dans de bonnes conditions pour être performants ; l’instabilité d’exploitation ne permettait pas d’envisager des investissements, en matériel notamment.

Un texte qui, à la longue, sur-protège le preneur

La loi sur la bail à ferme évolua donc avec la volonté politique de renforcer la position du preneur. Il fallait lui garantir des locations de longue durée, ainsi que la liberté culturale et la possibilité de sous-louer la terre en toute liberté. La possibilité de transmettre la terre à ses descendants lui fut également donnée. S’efforçant de répondre au besoin légitime du preneur d’une sécurité d’exploitation sur le long terme, cette loi et sa jurisprudence limitèrent progressivement les possibilités de fin de bail. Aujourd’hui, dans la pratique, si une terre est au bail, il est quasiment impossible pour le propriétaire de la récupérer tant le statut de fermier est un des plus protecteurs qui soient. Ce type de bail n’a donc rien à voir avec celui qui concerne, par exemple, la location d’une habitation. Concrètement, la reprise n’est possible que si le propriétaire ou ses héritiers sont eux-mêmes agriculteurs à titre principal et font le choix d’exploiter pour leur propre compte. Sans cela, il leur faudra attendre la retraite du fermier, soit bien au-delà de soixante-sept ans… Et encore : si le fermier a un successeur, il y aura cessation privilégiée.

Mais qu’est-ce qui détermine l’existence d’un bail à ferme ? A l’heure actuelle, le bail à ferme prévoit, bien sûr, l’établissement d’un contrat, écrit de préférence. Mais ce bail peut également être conclu oralement et l’exploitant d’un bien rural peut être simplement appelé à fournir la preuve de son existence et de ses conditions par toutes voies de droit, de simples témoins par exemple… Le paiement du fermage doit également être établi par le locataire mais des prestations peuvent remplacer le paiement en espèces. La loi prévoit une « présomption irréfragable » – qu’on ne peut contredire – d’existence de cette convention. Pour qu’elle puisse jouer, le locataire doit simplement justifier de l’existence d’une offre de paiement – par chèque postal nominatif, par versement, par virement… – qui doit être confirmée, dans les quinze jours, par l’envoi d’un courrier recommandé précisant qu’un bail existe et que le paiement vaudra preuve de l’existence d’un bail. L’absence de réaction du propriétaire, endéans les six mois, sera comprise comme un accord de sa part !

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Extrait de la loi [Art. 3. 1°](1)

« Le bail doit être constaté par écrit. A défaut de date précise de la prise de cours de la convention, le bail est censé avoir pris cours à l’échéance du premier fermage. A défaut de pareil écrit, celui qui exploite un bien rural pourra fournir la preuve de l’existence du bail et de ses conditions par toutes voies de droit, témoins et présomptions compris.

En outre, il a la faculté de prouver l’existence du bail en produisant une preuve d’offre personnelle de paiement du fermage, conformément à l’article 23, alinéa trois, contre laquelle le bailleur n’a pas réagi dans un délai de six mois, prenant cours au moment de l’offre, par une demande en conciliation devant le juge de paix compétent.

Cette offre de paiement mentionnera expressément le terme » bail » et l’année à laquelle le paiement se rapporte. Elle doit être confirmée dans les quinze jours par l’envoi d’une lettre recommandée à la poste dans laquelle mention est faite de l’existence d’un bail ainsi que de l’année et de la parcelle concernées par le paiement. La lettre doit également indiquer expressément que le paiement vaut preuve de l’existence d’un bail, sauf si le propriétaire réagit dans un délai de six mois à partir du jour du paiement par une demande en conciliation devant le juge de paix compétent.

Si le montant du fermage convenu n’est pas établi, il est déterminé par le juge, conformément aux dispositions limitant les fermages. »

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Réformer une loi dépassée

Depuis la dernière réforme de l’Etat, les Régions sont enfin compétentes en matière de bail à ferme. Voilà donc une belle occasion pour les pouvoirs publics wallons de rafraîchir un peu une législation qui s’est éloignée de son objectif initial : permettre à des agriculteurs de devenir fermiers en se voyant confier une terre en échange d’un loyer, en vue de l’exploiter durant une longue période. Alors qu’une telle loi devrait mettre les terres à la disposition de ceux qui les cultivent, elle produit aujourd’hui l’effet exactement inverse car peu de propriétaires acceptent encore de louer leurs terres à des fermiers. Ils préférent les gérer eux-mêmes, en dehors des contraintes devenues excessives du bail à ferme, en les louant à des exploitants qui ne sont pas agriculteurs – des éleveurs de chevaux, par exemple – ou en les faisant cultiver par l’intermédiare de sociétés de gestion agricole ou d’entreprises de travaux agricoles.

Mais le preneur n’est pas en reste en matière de détournement de l’esprit de la loi : quand un fermier est au bail sur une terre, il s’efforce très souvent de tout mettre en œuvre pour en conserver la gestion, bien au-delà de sa carrière professionnelle. A telle enseigne que de nombreux hectares sont actuellement sous le contrôle de fermiers pensionnés qui, soit en délèguent la culture à des entreprises agricoles, soit la sous-louent à l’année à d’autres agriculteurs encore en activité. Bref, tant du côté du bâilleur que de celui du preneur, le bail à ferme empêche la mise à disposition de la terre pour ceux qui la travaillent vraiment. L’objectif premier de la loi n’est donc clairement pas rencontré ; il convient donc d’en tenir compte et de réformer celle-ci le plus rapidement possible. Si, aujourd’hui en Belgique, 70% des terres sont en location, ce chiffre comprend :

– des terres normalement cultivées par le fermier locataire durant l’exercice de sa carrière professionnelle,

– des terres mises en sous-location par le locataire, le fermier qui les cultive effectivement se trouvant donc en situation précaire,

– des terres dont le locataire cède la gestion à un entrepreneur ou sous-loue via un contrat saisonnier,

– des terres sous-louées pour le loisir – des élevages de chevaux, par exemple – et non pour l’agriculture,

Il serait donc particulièrement intéressant de connaître la part réelle de ces 70% qui sont exploitées à des fins agricoles par ceux qui les ont directement en location.

L’intérêt des locataires, et celui des propriétaires…

Défendre la production locale d’une alimentation durable suppose la mise en place de fermes autonomes. Aux antipodes des visées industrielles et productivistes, cette conception nouvelle d’une agriculture à taille humaine, respectueuse des sols et de l’environnement, repose grandement sur la taille critique des exploitations et sur la faculté des exploitants à collaborer, en toute transparence, avec tout ceux qu’ils nourrissent. Dans une telle vision, faciliter l’accès à la terre à ceux qui la cultivent est une question absolument fondamentale. Gageons que la frange croissante des citoyens mangeurs qui appellent une telle organisation agricole de leurs vœux poussera dans le bon sens la réflexion du monde politique wallon.

Mais la tâche ne sera pas simple car la terre est une valeur refuge qui a toujours attiré les investisseurs, non pas pour la rentabilité du placement mais plutôt pour la stabilité de celui-ci. Présentant peu de risques de dévaluation – il faut bien que les gens mangent ! -, la terre ne perd pas de sa valeur. Le rendement étant proportionnel au risque de dévaluation du capital, ce placement ne rapporte que peu d’intérêt ; une terre d’une valeur de quarante mille euros n’est toutefois louée que pour un fermage d’un maximum de deux cent cinquante euros par an, ce qui est injustifié… Depuis une quarantaine d’années, on peut donc observer que de plus en plus de propriétaires reprennent la gestion de leurs terres dès que possible, se refusant à les céder au bail puisqu’ils n’ont que très peu de garanties sur la durée de celui-ci. De plus une terre mise au bail est peu négociable, sa valeur est moindre et elle est donc peu valorisable. Des sociétés de gestion de biens agricoles ont ainsi fait leur apparition dans le but de « manager » les terres, pour le compte des propriétaires, totalement en dehors du bail à ferme. Mais il est, hélas, peu probable que ces biens, gérés uniquement en fonction du capital qu’ils représentent, soient profitables dans le cadre d’une activité agricole dont le but essentiel serait simplement de nourrir le citoyen dans la proximité, tout en préservant l’environnement…

Comment réformer la loi sur la bail à ferme ?

D’une manière générale, la révision du bail à ferme doit viser à :

– garantir au fermier en activité une sécurité d’exploitation durant toute sa carrière,

– permettre la conclusion de baux de durée moyenne,

– permettre la conclusion de baux avec clause environnementale,

– limiter les droits du preneur à sa situation d’agriculteur en activité,

– favoriser, d’une manière générale, la mise de terres sur le marché.

Voyons cela dans le détail. De prime abord, réformer le cœur de la loi sur le bail à ferme semble une tâche particulièrement ardue : des engagements ont été pris entre les parties et il paraît difficile de modifier les règles du jeu en ce qui les concerne. Cela ne doit toutefois pas empêcher de faire évoluer la loi pour permettre que plus d’hectares soient mis à la disposition des fermiers en activité, ou proposés à la vente.

Le bail doit garantir une stabilité à l’agriculteur durant toute sa carrière professionnelle. Ne serait il donc pas normal qu’une fois celle-ci terminée, il perde les droits au bail ? Définir ce qu’est vraiment un agriculteur actif semble donc un préalable essentiel, en mettant, par exemple, une limite d’âge ou en limitant le nombre d’hectares que peut prendre en location un agriculteur pensionné…

Actuellement, de nombreux propriétaires qui ne veulent pas bloquer leur bien pour une longue période optent pour la gestion par entreprises agricoles. Ne faudrait il donc pas leur proposer la possibilité de baux à durées fixe, entre dix et quinze ans, par exemple ?

Des prairies sont de plus en plus souvent louées ou sous louées pour y faire pâturer des chevaux, à tel point qu’il y a souvent plus de chevaux dans nos villages que de bovins. Le développement des loisirs équestres justifie cette réalité, mais est-il normal que cette mise à disposition de terrains se fasse dans le cadre du bail à ferme, alors qu’une telle activité est cinq fois plus rémunératrice que la production de denrées agricoles ? Ne peut-on pas, en pareil cas, au moins limiter les possibilités de sous-location ou taxer les revenus de la location ?

Actuellement, environ un pour cent des terres changent de propriétaire chaque année. C’est peu et la rareté des hectares mis sur le marché justifie, en partie, leur prix très élevé. Cette faible proportion s’explique certes par le fait que la terre est très chargée symboliquement. La connotation patrimoniale est si forte qu’on s’en sépare difficilement. De plus, une terre au bail voit sa valeur diminuer fortement. Comme c’est le marché qui détermine le prix de la terre, il faut donc prendre les mesures nécessaires pour en augmenter l’offre. Une mesure adéquate serait sans doute de limiter le droit au bail à la carrière, à la situation d’agriculteur en activité. Ceci faciliterait la libération de terres et augmenterait le nombre d’hectares mis en vente chaque année.

Enfin, des propriétaires soucieux de l’environnement souhaitent mettre des conditions à l’exploitation de leurs terres : conserver les haies et les arbres, ne pas retourner les prairies, cultiver en bio… Il serait donc important de mettre en place des baux qui permettent la liberté culturale du preneur tout en garantissant au bailleur le respect des conditions environnementales qu’il estime indispensables à la sauvegarde du bien qui est le sien.